Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (“Luật XD 2025”). Đây là văn bản pháp lý quy định về hoạt động xây dựng; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và quản lý nhà nước về xây dựng. Luật XD 2025 đã có những điều chỉnh đáng kể về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và giải thích từ ngữ nhằm cập nhật, làm rõ hơn các quy định về hoạt động xây dựng.

Để quý hội viên tham khảo, Hiệp Hội Doanh Nghiệp Đầu Tư Nước Ngoài đã tổng hợp một số điểm thay đổi đáng chú ý của Luật XD 2025 như sau:

1. Phân loại dự án đầu tư xây dựng

Luật XD 2025 đã điều chỉnh các tiêu chí phân loại dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt là việc phân loại theo hình thức đầu tư.

• Hiện nay: Luật XD 2014 phân loại dự án theo quy mô, mức độ quan trọng; công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành; nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư.
• Từ 1/7/2026: Luật XD 2025 phân loại, làm rõ các dự án xây dựng theo hình thức đầu tư bao gồm:
  • Dự án đầu tư công. o Dự án PPP.
  • Dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công thực hiện theo các quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật này.
  • Dự án đầu tư xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này (sau đây gọi là dự án đầu tư kinh doanh).

2. Thiết kế xây dựng

Luật XD 2025 đã bổ sung và phân loại chi tiết hơn các bước thiết kế xây dựng.

• Hiện nay: Luật XD 2014 quy định thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ, thiết kế cơ sở, các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công).
• Từ 1/7/2026: Luật XD 2025 phân loại thiết kế xây dựng thành: thiết kế sơ bộ, thiết kế cơ sở, thiết kế FEED, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có). Luật XD 2025 bổ sung khái niệm thiết kế kỹ thuật tổng thể (FEED) là thiết kế được lập đối với dự án có thiết kế công nghệ để cụ thể hóa các yêu cầu về phương án công nghệ, thông số kỹ thuật của thiết bị công nghệ; thể hiện được giải pháp, thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng chủ yếu phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng.

3. Giấy phép xây dựng

Luật XD 2025 đã sửa đổi các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và quy định chi tiết hơn về điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

• Hiện nay: Luật XD 2014 quy định 09 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
• Từ 1/7/2026: Luật XD 2025 đã sửa đổi, bổ sung và làm rõ 08 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:
  • Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
  • Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
  • Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
  • Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
  • Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
  • Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
  • Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

4. Khởi công xây dựng công trình

Luật XD 2025 đã có những thay đổi về điều kiện khởi công và các trường hợp được miễn một số điều kiện.

• Hiện nay: Luật XD 2014 quy định 06 điều kiện khởi công chung cho các công trình.
• Từ 1/7/2026: Luật XD 2025 bãi bỏ quy định “Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng” như một điều kiện riêng, thay vào đó nội dung này đã được tích hợp vào các yêu cầu về thiết kế và thi công xây dựng.

5. Bảo hiểm trong hoạt động xây dựng

Luật XD 2025 đã sửa đổi các quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng.

• Hiện nay: Luật XD 2014 quy định trách nhiệm mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng, môi trường, công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp.
• Từ 1/7/2026: Luật XD 2025 quy định chủ đầu tư mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; công trình xây dựng có nguy cơ tác động xấu đến môi trường ở mức độ cao hoặc có nguy cơ tác động xấu đến môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp. Chủ đầu tư có quyền giao nhà thầu mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng.

6. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Luật XD 2025 đã có sự điều chỉnh đáng kể về nguyên tắc và nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng, đặc biệt là đối với dự án đầu tư công và dự án PPP.

• Hiện nay: Luật XD 2014 quy định quản lý chi phí phải tính đúng, tính đủ, phù hợp với yêu cầu thiết kế, điều kiện xây dựng và mặt bằng giá thị trường.
• Từ 1/7/2026 Luật XD 2025 nhấn mạnh việc đảm bảo mục tiêu đầu tư, hiệu quả dự án, phù hợp với trình tự đầu tư xây dựng, hình thức đầu tư, việc phân chia dự án thành phần, phân kỳ đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng được xác định tương ứng với từng loại thiết kế phù hợp với từng giai đoạn của dự án, điều kiện xây dựng và mặt bằng giá thị trường.

7. Hợp đồng xây dựng

Luật XD 2025 kế thừa các quy định chung về hợp đồng xây dựng, bao gồm nguyên tắc giao kết, hiệu lực và tính pháp lý. Đặc biệt, Luật XD 2025 đã có quy định cụ thể hơn về ngôn ngữ áp dụng trong hợp đồng xây dựng. Theo đó, Luật XD 2025 quy định trường hợp hợp đồng xây dựng có sự tham gia của bên nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên thỏa thuận. Thứ tự ưu tiên các ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì tiếng Việt được ưu tiên.

8. Điều khoản chuyển tiếp

Luật XD 2025 đã quy định rõ ràng các trường hợp chuyển tiếp đối với các dự án đã và đang thực hiện trước khi Luật này có hiệu lực.

• Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2026 thì không phải phê duyệt lại
• Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định của Luật XD 2014, trường hợp thực hiện điều chỉnh thiết kế này thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. 
• Công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật XD 2014 thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này mà có điều chỉnh thiết kế xây dựng thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Công trình xây dựng thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật XD 2014 và đủ điều kiện khởi công xây dựng trước ngày 1/1/2026 thì được tiếp tục miễn giấy phép xây dựng. 
• Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật XD 2014 thì được miễn giấy phép xây dựng. 
• Công trình thuộc dự án đã được cấp giấy phép xây dựng trước ngày 1/1/2026, được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. 
• Các hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 1/7/2026 thì thực hiện theo quy định của Luật XD 2014 và được áp dụng các quy định của Luật XD 2025 trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. 
• Kể từ 1/7/2026, đối với các hợp đồng xây dựng đang trong quá trình đàm phán, thương thảo, hoàn thiện, chưa giao kết hợp đồng xây dựng thì các bên được thỏa thuận, áp dụng các quy định của Luật XD 2025 theo nguyên tắc bảo đảm phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu (nếu có) và không trái với các quy định khác của pháp luật có liên quan. 
• Công trình xây dựng khởi công trước ngày 1/7/2026 thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định của Luật XD 2014 nhưng không thuộc đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu theo quy định của Luật XD 2025 thì không thực hiện việc kiểm tra công tác nghiệm thu. 

Nguồn: Báo Cáo Cập Nhật Chính Sách Mới được Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chuẩn bị dưới sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo pháp lý LEXcentra tại lexcentra.phapluat.gov.vn và www.lexcentra.ai